开发商与购房者对违约责任的约定不对等，购房者能否要求增加违约金？

作者：本站  来源：网络  点击：219  发布时间：2023-05-22

最高院公报案例： 房屋买卖合同中，开发商与购房者对违约责任的约定不对等，购房者能否要求增加违约金？

赵彦儒律师   2023-5-21发表于陕西

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    赵彦儒，男，中共党员，律师执业超过17年，已有14年以上建设工程施工合同纠纷案件办理经历，最高人民检察院/省级人民检察院诉讼监督案件咨询专家。2014年1月，入选中国当代优秀律师，同年被评为北京德恒律师事务所全球优秀律师。2017年被陕西省司法厅和省律协评为陕西“省级优秀律师”，西安仲裁委员会仲裁员（2012年至今），汉中仲裁委员会仲裁员（2011年至今），国家一级建造师、二级建造师，国家首批“建设工程与房地产法专业律师”兼评委，国家首批“公司法专业律师”，2022年陕西省首届建设工程法律服务十大典型案例获奖者、陕西省律师协会实习律师面试考核考官、西安仲裁委员会仲裁研究院特聘观察员。2018年在国家商标局注册“鲁班法律”商标，2018年在国家商标局注册“鲁班律师”商标，秉承“工匠精神、精准创新”，为中外客户提供优质的建设工程房地产法律服务。  

现担任陕西省政府PPP项目评审专家（省财政厅、发改委）、陕西省律师协会建筑与房地产专业委员会副主任(2019年3月评为优秀)、陕西省律师协会教育培训工作专门委员会副主任(2019年3月评为优秀)、陕西省法学会工程建设法学研究会常务理事、陕西省法学会民事诉讼法学研究会、破产法学研究会常务理事、陕西省经济发展促进会副会长，陕西省涉诉涉访案件专家库成员。

2020年与另2位律师创办陕西策捷律师事务所。

 开发商向购房者提供的统一制式的合同中，若双方之间的违约条款明显不对等，且约定的开发商的违约责任明显小于购房者的违约责任的，则该违约条款系加重购房者责任，减轻开发商责任的格式条款。在开发商违约的情况下，若约定的违约金过低，购房者请求要求增加违约金的，法院应予支持。

裁判原文

山东省高级人民法院

民事裁定书

（2020）鲁民申5625号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张德平，男，1963年9月18日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：临沂万泰房地产开发有限公司，住所地山东省临沂市北城新区秀水湾小区西部商业****。

法定代表人：殷先超，经理。

再审申请人张德平因与被申请人临沂万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终485号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

张德平申请再审称，一、案涉商品房买卖合同是被申请人作为开发商向购房者提供的统一制式的合同，合同关于逾期办证违约金的条款是格式条款，剥夺了申请人的权利，该条款约定无效。按照合同的约定，该条款使得被申请人无论违约多长时间，只承担几十元人民币的违约责任，这严重背离了普通大众的认知，在实质上等于免除了被申请人的责任，被申请人可以肆意违约，无需承担任何违约责任。

二、根据最高人民法院关于房产买卖的司法解释规定精神，约定的违约金低于造成的损失的，是可以调高的，而调高后的违约金数额应以违约造成的损失确定。申请人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，申请人有权要求调高违约金。

三、被申请人故意不交纳配套费等，导致无法办理产权证，与政策及客观情况无关，存在重大过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。

......

本院经审查认为，（一）从涉案商品房预售合同关于逾期付款和逾期办理房产证违约金的约定来看，申请人如逾期付款，需按日向被申请人支付应付款项万分之五的违约金，被申请人如逾期办证不论时间长短仅需按已付房款的万分之一(77.04元)支付违约金。涉案房屋于2012年9月9日向申请人交付，按照合同约定被申请人应在2014年9月9日前将办理权属登记所需由被申请人提供的资料报产权机关备案，但至今六年多的时间被申请人仍未履行合同约定的相关手续，如仅需支付77.04元的违约金，显然双方当事人的权利义务不对等，违反民法总则之公平原则。故上述违约责任条款的约定系加重申请人的责任，减轻被申请人的责任，原审判决按已付房价款的万分之一计算违约金确有失公平，应予纠正。

(二)申请人一审中提交代理词中明确主张合同约定违约金过低，要求增加违约金。申请人在诉状中列明其诉讼请求是要求支付违约金10万元，亦是增加违约金的明确表示。二审认定申请人未要求调整违约金与事实不符。

综上，张德平的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：

指令山东省临沂市中级人民法院再审本案。

审判长　贾新芳

审判员　李　霞

审判员　崔志芹

二〇二〇年八月二十八日

法官助理　陶新枝

书记员　郭　敏

来源 | 法律公园