最高院房地产合作开发案件裁判实务作者：本站 来源：水清 总裁法律研究委员会 点击：1062 发布时间：2018-11-05
房地产合作开发过程中，因合作理念、利益分配等因素导致极易出现争议和纠纷，该类纠纷争议标的巨大、法律关系复杂、解决过程漫长、法院裁判观点不一。笔者首先对《最高人民法院公报》、《民事审判指导与参考》中刊载的涉及此类纠纷的共计15个具有审判指导意义的案例进行了归纳总结。在此基础上，又借助“裁判文书网”、“无讼案例”，搜集了自2010年至今最高人民法院作出的涉及房地产合作开发裁判文书共计284篇，从中筛选、提炼出具有典型性、代表性裁判观点的联合开发案例5件，以供大家参考。
联合开发——【最高法院指导性案例】
■ 1、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，不因约定内容不能全面实际履行而认定合同无效。
案情简介： 宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定双方就金力泰公司所属工业用地及其地上附着物现状和现有设施设备进行联合开发建设。其中100亩建设用地使用权及地上附着物由宏建公司以40万元/亩的价格以现金购买方式一次性支付金力泰公司，剩余105.55亩土地作为金力泰公司合作出资，双方共同开发建设，并按双方投资比例分配所建商品房。以上两种权益并存，作为双方合作原则基础。宏建公司按约将4000万元含附着物的建设用地补偿款支付金力泰公司后，因金力泰公司早已对涉案用于合作开发的建设用地使用权设定抵押权，导致土地使用权无法流转，合同目的不能实现。因此宏建公司诉请解除合同并要求金力泰公司返还4000万元土地转让款并支付违约金。一、二审均认定案涉《联合开发协议》合法有效。
最高法院认为：协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。
案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，总第65辑，第187页；最高人民法院（2015）民一终字第57号民事判决书：宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案。
■ 2、房地产合作开发中，合作双方均存在违约情形下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。
案情简介：2001年7月至2006年12月期间，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订多份《联建合作协议》及补充协议，约定由永昶商贸公司、农垦机电公司以其出让的国有建设用地使用权作为投资，与出资方爱之泰公司共同开发建设银垠大厦项目。建设过程中，永昶商贸公司、农垦机电公司未按约为爱之泰公司办理土地使用权过户手续，致使应由爱之泰公司办理的各项建设手续均未办理，导致在建的银垠大厦被作为违章建筑处罚。而爱之泰公司，则因未按约投入资金，导致银垠大厦停建。永昶商贸公司、农垦机电公司以爱之泰公司构成违约，请求解除三方签订的《联建合作协议》并由爱之泰公司承担违约责任，赔偿损失。一审判令合同解除，二审予以改判。
最高法院认为：在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。综合本案情况，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工。在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。
案例索引：《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第5期，总第223期，第33页；最高人民法院(2012)民一终字第126号民事判决书：甘肃爱之泰房地产开发有限公司与兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司、甘肃省农垦机电总公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。
■ 3、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同，不因土地实现变性前发生纠纷而否定合同效力。
案情简介：1993年4月，汽修厂与中行签订《合作建房合同》，约定由汽修厂出土地、中行出资金，在汽修厂所在地修建综合办公楼。建成后北则12层归中行所有，南侧12层归汽修厂所有，并由汽修厂负责办理中行所有部分的产权手续。办公楼建成完工并实际交付中行使用至起诉已达18年。期间，汽修厂单方办理了全部综合办公楼的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，土地性质为国有划拨工业用地。由此引发诉讼，争议焦点为《合作建房合同》效力及办公楼所有权归属。一审判决合同有效、中行对其占有和使用的办公楼享有所有权；二审改判合同无效，中行从其占有房屋中腾退；再审改判合同有效，但驳回双方确认房屋权属的诉请。
最高法院民一庭倾向性意见：按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占用不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁要求。
案例索引：《民事审判指导与参考》2015年第4辑，总第64辑，第160页。
■ 4、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
案情简介：2008年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》，双方约定电大财校以商住用地的土地使用权作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。2011年5月9日电大财校向聚丰公司发出《解除函》，以达州市政府召开专题会议，对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易导致学校已无法履行《合作开发协议书》为由，通知聚丰公司解除合同。因聚丰公司要求继续履行合同，双方发生诉讼。一审认定双方签订的合资、合作开发房地产合同有效，同时认定聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。二审改判双方所签合同应系土地使用权转让合同，电大财校解除合同理由不予成立。
最高法院认为：涉案合同虽然冠以“合作开发协议书”之名，但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。案涉协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
案例索引：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期，总第216期，第30页；最高人民法院(2013)民一终字第18号民事判决书：四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学(达州财贸学校)合资、合作开发房地产合同纠纷案。
■ 5、人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿，不应作为合作一方主张效益补偿的依据。
案情简介：2000年9月，山东省总工会、青岛工人疗养院与华丽公司签订《合作开发青岛工人疗养院院区协议书》，约定以省总工会、工人疗养院投入案涉土地、华丽公司承担合作开发建设项目所需全部资金及相关费用的方式进行合作开发。因青岛市政府要求涉案土地纳入土地储备公开拍卖，致使项目未能按约开发，双方合作终止。后双方签订《遗留协议》，约定省总工会收到政府补偿金后返还华丽公司3200万元补偿金及相当于银行同期贷款利息和相关实际支出（以审计数额和甲乙双方共同认定为据）以及在省工会资产增值获利的基础上，在省工会获得政府返还全部土地补偿金后，给予华丽公司适当效益补偿，但对效益补偿标准及计算依据未明确约定。案涉土地使用权通过拍卖程序出让后，省总工会获得扣除相关税费后的14.8亿元土地补偿款项，其仅返还华丽公司3200万元补偿金。为此，华丽公司诉请省总工会及工人疗养院按照《遗留协议》约定支付华丽公司利息损失、实际支出损失及效益补偿。一审法院根据青岛市政府文件规定，认定省总工会获得的超过70%部分土地补偿款项可以视为增值获利部分，并据此确定给予华丽公司的效益补偿标准。最高人民法院改判驳回华丽公司要求效益补偿的诉讼请求。
最高法院认为：一审法院参酌青岛市相关规定得出省总工会、工人疗养院得到的土地补偿费中超过70%部分视为增值获利部分不能成立。首先，划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，主要是基于划拨土地使用权的用途是特定的--主要用于公益性用途。划拨土地使用权一般不能用于投资，自然也就无所谓投资收益或效益之说。其次，国家依法收回划拨土地使用权时，并未支付相应对价。也即，政府在无偿收回划拨土地使用权后，只对原划拨土地使用权人的地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿而非足额补偿或超额补偿，原划拨土地使用权人并无所谓补偿款之外的投资效益。因此，一审法院将总工会、工人疗养院得到的补偿费中的70%视为划拨土地使用权的对价，而将超出70%部分视为增值获利与法律行政法规的规定不符。故对华丽公司要求效益补偿的诉请不予支持。
案例索引：《民事审判指导与参考》2014年第3辑，总第59辑，第163页；最高人民法院（2013）民一终字第47号民事判决书:山东省总工会、青岛工人疗养院与青岛华丽房地产有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷案。
结语
房地产开发过程周期长，政府主管部门多，往往导致纠纷、诉讼频发，房地产企业疲于应付检查和各类纠纷。如何尽量地减少纠纷，降低风险，就需要对房地产开发各个环节可能出现的风险进行深分析。这对房地产律师来说，业务办理难度越来越大。
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