最高法院民一庭明确：逾期办证违约金支持自起诉之日倒推二年（2017）

作者：本站  来源：网络  点击：1425  发布时间：2018-05-06

在商品房买卖中，通常约定开发商逾期办理房产证的违约金按日计算，违约金总额每天都在变化，在这种情况下，违约金的诉讼时效如何计算（假设不存在时效中断事由且逾期时长超过2年），购房人可以追索多长时间的违约金？对此，最高人民法院于2008年发布的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》没有明确，不同地区法院的实践做法也不一致。

最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要》第18条对逾期办证违约金诉讼时效有作进一步规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合冋约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，但是，该规定仍然没有明确如何计算每日违约金的时效，导致产生不同的理解。

第一种观点认为，因开发商持续违约（即持续逾期办证），在持续违约期间，诉讼时效不会起算（时效在违约情形消灭即办出房产证后才起算），开发商应当从逾期办证之日起支付全部违约金，不存在超过诉讼时效。

案例一：武汉汉商人信置业有限公司与周炜房屋买卖合同纠纷案

案情：原告周炜向被告汉商人信公司购买商品房一套，合同约定被告应于商品房交付起180日内办理房产证，后被告一直没办出房产证，原告于2016年6月13日向法院起诉要求被告支付自逾期之日起至能够办证之日止的逾期办证违约金。

被告辩称，原告仅能主张2014年6月14日起至2016年6月13日（起诉之日）的逾期办证的违约金。2014年6月14日之前的逾期办证违约金已经因为超过法律规定的诉讼时效，原告丧失胜诉权，原告并无证据证明其在起诉前向被告主张过逾期违约金。

武汉市汉阳区法院认为，对于被告辩称的原告2014年6月14日前的违约金已过诉讼时效的观点，被告将房屋交付原告使用之日起180日内未能协助原告办理房地产权属证书，且诉争房屋至今仍不能办理权属证书，被告的逾期办证的违约行为至今仍在持续中，原告主张的2014年6月14日前的违约金未过诉讼时效，对于被告的该辩称本院不予采信。法院判决，被告向原告支付自2011年8月28日（逾期办证起始日）至2016年11月10日（判决之日）的逾期办证违约金（之后的违约金可另行主张）。

其后，被告汉商人信公司向武汉中院申请再审。武汉中院认为，申请人（汉商人信公司）所称应从合同约定的房屋交付之日起180日的次日起分段计算诉讼时效的主张，既无违约金分期履行的合同约定，也无分段计算时效的事实依据，且合同分期履行的，诉讼时效期间依法从最后一期履行期限届满之日起计算。故一审判决认定被申请人主张的2014年6月14日前的违约金未过诉讼时效，符合法律规定，适用法律正确，并无不当。武汉中院裁定驳回汉商人信公司的再审申请。

一审：武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初2301号民事判决

再审：武汉市中级人民法院（2017）鄂01民申67号民事裁定（2016.11.10）

第二种观点认为，自办证履行期满之次日起（即逾期办证开始之日起），违约金的诉讼时效就开始计算，诉讼时效期间为2年，购房人应在这2年诉讼时效期间内主张违约金，如购房人在2年后才提出违约金主张，法院以超过诉讼时效为由全部不予支持（前提是开发商提出诉讼时效抗辩）。

案例二：徐磊、烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷案

一审烟台市芝罘区法院认为，天安公司应依约于2013年10月6日前提交办理房产证的资料，但天安公司未履行义务，自2013年10月7日起承担违约责任。...诉讼时效期间为二年，徐磊知道或应当知道其权利受到侵害之日为2013年10月7日，故自2013年10月7日至2015年10月7日的两年为该请求的诉讼时效。该时间段内，徐磊应当积极主张权利或采取相应措施保证权利的实现。诉讼时效立法依据系对权利人的督促，也是对义务人的保护，如果权利人怠于行使权利经过一定的期间，又没有其他事由致使诉讼时效中断或中止，则诉讼时效产生法律效果。怠于行使权利的事实持续存在，将致使诉讼时效期间届满，权利人将不受法律强制保护，应驳回徐磊主张。

二审烟台中院认为，根据2015年最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第十一条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，徐磊请求天安公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2013年10月7日至2015年10月7日，徐磊于2016年1月27日向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。徐磊主张天安置业公司违约行为系持续违约行为，属于诉讼时效的特别情形，没有事实和法律依据，本院不予支持。

一审：烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1096号民事判决

二审：烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终2487号民事判决（2017.07.17）

第三种观点（多数观点）认为，合同约定逾期办证违约金每日计算，因此每日的违约金都独立起算诉讼时效，如不存在时效中断情形，仅支持购房人追索自起诉之日倒推2年的违约金，2年之外的违约金因超过诉讼时效而不予支持。【广州地区也持该观点】

案例三：李彩燕与广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

广州市白云区法院认为，根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告向本院递交诉状之日即2017年4月1日起倒推两年，即从2015年3月31日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，本院予以采纳。

广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4697号民事判决（2017.05.25）

案例四：李晨光与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

一审广州市花都区法院认为，涉案房屋于2013年4月1日交付李晨光使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2014年1月29日。致岭公司未在约定期限内为李晨光办妥及交付房地产权证，构成违约，应自2014年1月30日起承担逾期办证违约责任。因2014年1月30日至李晨光提起诉讼之日（2016年3月28日）已超过两年的诉讼时效期间，李晨光未举证证明其在本案诉讼之前已向致岭公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从李晨光起诉之日向前倒推两年开始计算，即自2014年3月29日起算。

二审广州中院认为，根据诉讼时效的规定，原审法院认定自李晨光起诉之日倒推二年即2014年3月29日至2015年1月15日期间的逾期办证违约金应由致岭公司承担合理合法。

一审：广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3317号民事判决

二审：广州市中级人民法院（2016）粤01民终11969号民事判决（2016.11.02）

       最高人民法院民一庭在最新一期的《民事审判指导与参考》（总第68辑）对该问题作了明确回答：每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即采用上述第三种观点。

此外，该答复也对《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要》第18条作了说明，明确在理解该条文时应当区分“一时性债权”和“继续性债权”，按日计算的逾期办证违约金属于“继续性债权”，诉讼时效按上述每日独立起算方式处理。该答复也与《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要>理解与适用》一书关于纪要第18条的解读观点一致（主编杜万华[最高人民法院审委会专委]，人民法院出版社2017年5月版，第331页）。

来源：最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》总第68辑（2017年6月出版），【民事审判信箱】第246页

逾期办证违约金诉讼时效应如何起算

问：房屋买受人请求出卖人支 付逾期办证违约金的，诉讼时效应如何起算？在合同约定以日或月为单位累计计算违约金数额的情况下，买受人在逾期办证期限届满两年后主张违约金的，是否因罹于诉讼时效而不应支持？

答：2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要》第18条第 1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合冋约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当亊人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起箅点。对该条规定，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确理解。

以当亊人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。

值得注意的是，将于2017年10月1日实施的《民法总则》第188条，已把一般诉讼时效改为三年（另有规定除外），届时逾期办证的诉讼时效也相应改为三年。