买二手房的时候，这些细节不得不注意！作者：本站 来源：网络 点击：960 发布时间：2018-04-26
重点1、挑房子要细心谨慎
当你在网上看中看中某套房源时，你可能会遇到……
电话打过去就该房源下架了。
房源更新不及时，存在误差。
房源价格比宣称的价格高出很多。
房源展示信息有误，比如A房子用B房子的图片，描述信息夸大等。
核实真房源存在难度，我们必须耐心点找寻辨别。
可以选中2片区域，然后花一整天时间去一片区域，把那里所有的小区的房子看个遍，了解了大概情况。
一片区域看个2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那个小区，什么价位，优点缺点之类。
底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等二手房直接大写的PASS。
重点2、中介要选大中介
如果需要中介，一定要选择大中介，并提前询问好收费情况。
在你表示愿意看房子时，中介会收取意向金，记得拒绝，中介最终的目的是促成交易，即便你不给钱，他们也会乖乖服务的。
另外，中介若是提供贷款服务，同样要记得拒绝，然后自己去找银行，不要怕麻烦，好事多磨。
重点3、实地考察房屋情况
基本的户型结构要了解，房子朝向与通风采光是最基础硬指标，观察装修状况，看看管线走向和承重墙位置，方便你以后的二次装修。
确定房屋没有私自搭建的部分，不然背锅的就会是你。别忘了下水道堵塞和墙面渗水的问题，这个最容易被忽视。
物管费用不是小事！水费电费天然气费，电话宽带有线电视，还有物业其他相关费用，一定要跟物业核实清楚所有的费用。
但如果你真的不在意这些，也没关系，有可能房主在各种费用上留下了巨额欠款。
最后周边的交通和配套设施多走走看看，因为这是你以后要生活的地方。旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。
要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。
走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
重点4、重中之重的产调来了！
你问我产调为什么重要？
房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。
房子有抵押贷款，不能过户。有的房子被法院查封，你却付了意向金。
你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。
最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡，心理膈应却没地方申辩……
除去这些，你还必须要记下来，一定要看房产证，如果房主找各种借口说暂时没有，转身就走，千万别回头，哪怕你特别喜欢这个房子，一般情况下，很可能是因为房主已经将其抵押或者转卖。
卖主必须是房主，要把房产证和身份证拿出来看看是不是同一个人另外，有些房屋有好几个共有人，那么如果你只与其中一人签订合同，这是无效的，一定要和全部共有人达成协议。
要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
重点5、当你签订合同时
合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。
确定交房细节：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。
“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。有时候我们买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。
如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子等于白买。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
明确违约责任，合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。
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