购房合同无效，能否要求返还双倍定金

作者：本站  来源：网络  点击：1001  发布时间：2018-04-19

【案件事实】

原告：李某某、甘某某

被告：广州市番禺区某房地产开发有限公司

李某某和甘某某是一对夫妻，计划买一套房，于2003年5月11日在广州市番禺区某房地产开发有限公司看中一套，签订了认购书并缴纳了一万元的定金。2003年6月2日，二人得知其看中并认购的房屋已经被该房地产公司抵押，认为房地产公司隐瞒了这一事实，若二人早知该房屋被抵押，绝不会签订认购合同。遂拒绝签订购房合同，委托我所华瑞兴律师事务所，下同。律师作为诉讼代理人，将房地产公司告上法庭，请求判决双方签订的房屋认购书无效，且被告应返还双倍定金两万元。被告某房地产开发公司辩称，在签订认购书之前其工作人员已经将该房屋已被抵押的事实告知两原告，两原告明知该房屋已被抵押依然与其签订认购书。被告为支持其观点，找了三名其公司员工作为证人。原告认为三名证人与被告存在利害关系，其证言不能还原真实情况，请求法院对三证人的证言不予确认。

【案件结果】

法院根据《合同法》第五十八条、《担保法》第四十九条、《房地产管理法》第三十七条的规定，判决被告的行为违反法律的禁止性规定，原、被告签订的认购书无效，责令被告将定金及利息返还给原告，并承担本案的诉讼费用。

【以案析理】

本案带来的启示是：合同当事人在订立合同之前，应当仔细审查合同内容，尽可能确保合同能够顺利履行。发生纠纷时，在协商无效的情况下，要使用法律手段维护自己的合法权益。合同的当事人都要约束自己的行为，不能采取欺诈、胁迫等手段，使对方违背意愿与自己签订合同。唯有此，才能保证交易市场的繁荣和交易秩序的稳定。

法院在很大程度上支持原告，除了基于事实、证据之外，还顺应了近年来越来越鲜明的保护商品房买受人的趋势。商品房买受人在买卖关系中相较于出卖人处于明显劣势，其合法权益常常受到侵害。有了立法和司法对消费者的偏向，买受人能得到更全面、更完善、更大限度的保护，也使得出卖人因此规制自己的行为，不再肆无忌惮地侵害买受人的合法权益。

由于案件发生的时间较早，至于目前对该类案件的处理结果会有所不同，根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，李某某、甘某某与房地产公司未签订商品房买卖合同的原因是房地产公司欺诈而导致认购协议无效。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是：其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。若李某某、甘某某与房地产开发公司所签订的认购协议中有定金条款，那么在性质上应认定为订约定金，因此李某某、甘某某有权要求房地产公司双倍返还定金。