以房抵债流押禁止规则适用

作者：本站  来源：网络  点击：1094  发布时间：2018-04-19

案情简介             

案例一   张某某诉称，其与飞羽公司签订商品房买卖合同，飞羽公司向张某某借款1100万元。为保证还款，双方约定用飞羽公司开发的14套商铺作抵押，抵押方式为和飞羽公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。如到期不能偿还借款，飞羽公司以抵押物抵顶借款。2007年4月26日，还款期限届满，飞羽公司未能还款。请求确认双方签订的十份《商品房买卖合同》有效，判令飞羽公司履行商品房买卖合同。飞羽公司辩称，张某某和飞羽公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效，应驳回其诉讼请求。张某某向最高法院申请再审。最高法院再审判决认为，本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(飞羽公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。

案例二  王某某诉称，2007年6月27日，其与振鑫公司签订的《商品房买卖合同》约定，振鑫公司将其开发的53间商品房出售给王某某，总价为340万元，于合同签订当日付清。振鑫公司应当于同年8月30日前，交付验收合格的商品房。逾期交房超过180日，振鑫公司按交付房价款万分之一点五的日息，向王某某支付违约金等。合同签订当日，王某某即付清了购房款，次日办理了商品房买卖备案登记。但振鑫公司未按约定交付房屋。请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令振鑫公司交付房屋并支付违约金等。振鑫公司答辩称：双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间实际上是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。振鑫公司向最高法院申请再审。最高法院判决认为，振鑫公司从王某某处取得340万元的真实意思是融资还债，其与王某某签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则。王某某请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。

案例三  李某某诉称，2004年9月1日，李某某因向孙某某借款人民币500万元，与孙某某签订《协议书》，约定将讼争房产，作为李某某向孙某某前述借款的“抵押”，过户至孙某某名下。双方虽办理了相关变更登记手续，但讼争房产实际上仍由李某某使用收益至今。孙某某答辩称，李某某与孙某某之间系附条件的房产买卖合同关系，讼争房产已登记在孙某某名下，房屋已归孙某某所有。某省人民检察院提起抗诉。某省高级人民法院认为，《协议书》第三条，以及为履行该条约定签订的《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国物权法》第186条、《中华人民共和国担保法》第40条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条关于禁止流质的规定，均应认定无效。

裁判结果

张某某案再审判决认为：“案涉十份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行十份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十份《商品房买卖合同》。无论是履行十份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，飞羽公司更具主动性。飞羽公司如果认为履行十份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十份《商品房买卖合同》，但飞羽公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。”

王某某案再审判决认为 ：“认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。王某某向振鑫公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。振鑫公司从王某某处取得340万元的真实意思是融资还债，其与王某某签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在振鑫公司不能按时归还340万元的情况下，王某某可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果振鑫公司按时归还340万元，则王某某是不能就案涉的53间商铺主张权利。振鑫公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给王某某，而缺少了发票，王某某是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。”

 孙某某案生效判决认为：“在签订《协议书》的次日，李某某与孙某某又签订了《房地产买卖契约》，并办理了过户登记。根据该契约签订的时间、背景以及约定的价格、标的、履行时间等内容，同时结合孙某某并未向李某某另外支付900万元购房款的事实，可以认定，《房地产买卖契约》只是为实现《协议书》约定的流质条款而订立，李某某协助孙某某办理房产过户登记手续，仅属于对《协议书》中约定的将讼争9间房屋“过户抵押”等相关条款的履行行为，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。诉讼中，孙某某以该《房地产买卖契约》等为据，提出双方属房产买卖关系的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。”

以案析理

上述判决不同之处在于，张某某案再审判决认定借款合同中关于以房抵债的约定与房屋买卖合同各自独立，债权平等，债务人具有选择性和主动性，不违反禁止流押的法律规定，而王某某案与孙某某案再审判决则基于主从合同关系，因借款合同中的流押约定无效而认定为之提供担保的房屋买卖合同违反法律强制性规定无效。

综上，三起案件区别体现在对担保法第40条和物权法第186条关于抵押财产“转移所有”约定的理解上，也体现在合同法关于合同之间关系及合同效力的判定上。

担保法第４０条所确定的法律规范之行为模式均要求：（１）属于约定条款；（２）债务履行期届满，抵押权人未受清偿；（３）抵押物的所有权转移为债权人所有。

物权法第１８６条所确定的行为模式是：（１）属于约定条款；（２）抵押权人在债务履行期届满前向抵押人发出邀约（作出约定）；（３）债务人不履行到期债务时；（４）抵押财产归债权人所有。符合这些要素的案件，其法律后果必遭否定，即该约定条款无效。这两个条文在行为模式要求上同中有异。其重要区别在于一个明确规定为抵押物的所有权，一个明确规定为抵押财产。