最高法2015年房地产合作开发合同纠纷七条裁判意见

作者：不详  来源：转载  点击：1388  发布时间：2016-03-28

最高法2015年房地产合作开发合同纠纷七条裁判意见

 一、   签订合作开发合同后，一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效的，不予支持

凤阳县皇城房地产开发有限公司（以下简称凤阳公司）与被申请人合肥银山节电器有限公司（以下简称合肥公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第995号】。本案中，凤阳公司以合肥公司不具有房地产开发资质且未按照约定出资主张合作、开发协议无效。

最高法院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《合作开发经营协议》约定内容，符合合作开发房地产合同的法律特征。《解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。凤阳公司具备房地产开发经营资质，原审判决认定案涉《合作开发经营协议》有效，适用法律正确。合肥公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资，系合同履行问题，不影响合同效力。凤阳公司以合肥公司未履行出资义务为由，主张上述协议无效的理由，缺乏法律依据，不成立。案涉《终止合作开发经营项目协议书》，系凤阳公司与合肥公司解除合作后，对双方权利义务的清结协议，约定内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。凤阳公司有关上述约定违反联营的法律规定，缺乏依据，其有关上述协议无效的理由不成立。

 二 、 合同约定一方负责办理建设工程的所有规划审批手续的，不属于附生效条件的合同

威海市远遥房地产开发有限公司（以下简称远遥公司）因与被申请人上海念润投资管理有限公司（以下简称念润公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第1002号】。

最高法院认为：附条件合同是指合同的各方当事人在合同中约定某种事实状态，并以该事实状态将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效条件的合同。其中，条件事实与合同中约定的各方当事人的权利与义务相互独立。本案中，远遥公司依约负责办理建设工程的所有规划审批手续系其明确的合同义务，该约定虽属不确定发生之事实，但与合同的生效条件无关。同时，双方订约的目的即为了建设涉案工程项目，而办理相关手续是建设该项目的必要条件，将办理手续解释为合作协议的生效条件，不符合合同目的，也与双方约定合作协议自双方签字并盖章之日起生效不符。据此，合作协议并非附生效条件的合同，该协议系缔约双方的真实意思表示，并不违背法律、法规的禁止性规定，原审法院认定合作协议有效有事实和法律根据。

三、国有企业以其占用划拨土地与出资人签订房地产开发合同未经备案，合同并不必然无效

长子县鑫华房地产开发有限公司（以下简称鑫华公司）因与被上诉人山西省长子县淀粉厂（以下简称淀粉厂）、一审第三人长治市今成房地产开发有限公司（以下简称今成公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院民事判决，向最高法院提起上诉【案号：（2014）民一终字第308号】。本案中，淀粉厂隶属于长子县经济和贸易局（以下简称县经贸局），属全民所有制企业，2007年1月为解决淀粉厂债权债务问题，县工商企业改制领导组同意企业改制。鑫华公司与淀粉厂于2007年5月10日签订《协议书》，内容为：淀粉厂提供土地资源，鑫华公司出资共同组建新的公司，共同合作开发房地产。一审法院认为，根据双方签订的协议书，主要内容是双方合作开发房地产，鑫华公司也是以此协议书为基础来要求淀粉厂承担违约金、赔偿金，故本案案由应为合作开发合同纠纷。鑫华公司与淀粉厂签订的《协议书》、《补充协议书》，虽然是双方的真实意思表示并经过了公证，但因淀粉厂属全民所有制企业，淀粉厂利用土地与房地产公司合作开发土地，该事项需经上级有关部门批准或请示备案，而双方签订的《协议书》、《补充协议书》到现在为止上级有关部门都未批准或都未向上级有关部门请示备案。根据长子县政府文件精神，淀粉厂与他方合作开发土地需经过招投标方式。上级有关部门不可能批准该事项，也不可能对该事项进行备案。故双方签订的《协议书》、《补充协议书》最终没有生效。

最高法院认为：长子县工商企业改制领导组对《长子县淀粉厂企业改制方案》的批复（长企改字（2007）2号）及长子县人民政府关于淀粉厂改制有关事宜的会议纪要（长政纪字（2007）6号），均证明政府许可淀粉厂与他人合作开发房地产，并非淀粉厂管理层自行对国有资产进行处置。在政府批复同意淀粉厂改制并将占用划拨土地依法变性用于房地产开发情形下，淀粉厂有权自主选定合作伙伴共同合作开发房地产项目。《企业国有资产法》第31条规定，国有独资企业、国有独资公司合并、分立，增加或者减少注册资本，发行债券，分配利润，以及解散、申请破产，由履行出资人职责的机构决定，并未规定国有企业签订合作开发房地产合同需要履行报批手续。并且《企业国有资产法》自2009年5月1日起施行，而《协议书》于2007年5月10日签订，亦不宜适用《企业国有资产法》认定协议未生效。双方签订的合作开发房地产合同明确约定土地变性、合作开发等应履行法定程序，约定内容合法；鑫华公司已依约支付大部分出资，合同成立并生效，且已部分实际履行。一审判决认定案涉协议未经批准或者备案，适用《合同法》第44条第二款规定认定案涉合同未生效有误。

四  、合作开发合同解除后，对于合同解除前的利润约定的条款应视为利润清理结算条款

再审申请人博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司（以下简称晶鑫公司）因与被申请人博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、康莲、康江文、博尔塔拉蒙古自治州博源拍卖有限公司（以下简称博源拍卖公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第94号】。本案中，晶鑫公司与康莲以及晶鑫公司、康莲、博元拍卖公司于2010年5月15日签订的协议及补充协议明确约定，晶鑫公司退出与康莲就案涉项目的合资合作开发，双方原《房地产联合开发合同》及《补充协议》解除，康莲退还晶鑫公司全部投资款项。晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利。

最高法院认为：合资、合作开发合同的基本特点为共同投资、共担风险、共享利润。本案中，解除协议就原合作协议解除的约定清楚，补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险，全部风险由康莲承担。现晶鑫公司已经退出案涉项目，康莲也已退还全部投资款。因此，合作合同解除后，晶鑫公司退出合作项目，不再承担开发风险，其主张分配开发利润，缺乏事实和法律依据。最终裁定：“驳回博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司的再审申请。”

五 、合作期间内，一方违反约定未经合作方同意擅自延长借款期限并将已分配合作方的房产设置抵押后，应向合作方承担违约责任

再审申请人海南昌茂润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）、海南昌茂企业（集团）有限公司（以下简称昌茂公司）因与被申请人海口鑫惠宝房地产开发有限公司（以下简称鑫惠宝公司）、海口状园实业有限公司（以下简称状园公司）及一审第三人海口翰星房地产投资有限公司（以下简称翰星公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第1026】。

最高法院认为：翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下，擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押，虽不违反法律规定，但违反了2011年5月23日股东会议决议向方正信托公司借款期限为18个月的约定，因此，该行为构成违约。又《合作合同书》约定：“润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押，否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿”。《补充协议》约定：未经状园公司书面同意，翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押。《融资贷款协议》第4条约定：双方同意以本项目整体、翰星公司股权、未出售房产等为项目融资抵押担保，如因此给鑫惠宝公司造成的法律责任（包括但不限于经济损失），由昌茂公司全部承担并全额赔偿鑫惠宝公司的经济损失。上述约定与《合作合同书》中关于润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设定抵押，否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿的约定并无冲突。因此翰星公司延长还款期限并导致鑫惠宝公司应得房产设置抵押的违约行为，损害了鑫惠宝公司、状园公司的权益，应按《合作合同书》的约定对鑫惠宝公司、状园公司承担违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，鑫惠宝公司、状园公司要求润德公司、昌茂公司按被抵押房产面积折算房款进行双倍赔偿的主张明显高于鑫惠宝公司、状园公司的实际损失，润德公司、昌茂公司对此提出抗辩，符合法律规定，二审法院综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决润德公司、昌茂公司承担鑫惠宝公司被抵押房屋价值30%的违约责任，并无不当。鑫惠宝公司、状园公司系基于合作关系提供担保物，并非专门的盈利性担保机构，因此，润德公司、昌茂公司主张本案应适用《关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》的有关规定确定鑫惠宝公司、状园公司损失的再审申请理由，不能成立。驳回海南昌茂润德房地产开发有限公司、海南昌茂企业（集团）有限公司的再审申请。

六、  合作开发房地产项目中提供土地方，因未拥有土地使用权而致房地产开发项目无法实施时，另一方也存在其他违约行为时，法院对实际损失的认定可以依法酌定

十堰白浪越华房地产开发有限公司（以下简称“越华公司”）以十堰中房房地产开发有限公司（以下简称“中房公司”）未取得土地使用权导致其无法办理规划许可证，要求中房公司赔偿其可得利益损失一案，双方均不服湖北省高级人民法院民事判决，向最高人民法院申请再审。

最高法院认为：根据《补充协议》约定，在越华公司支付中房张湾分公司67万元后，越华公司即可以办理方山2号楼、3号楼的规划报建手续，中房公司在本院再审时也自认案涉土地使用权证尚未办理，故越华公司主张其未能办理2号楼、3号楼的规划报建手续是因为案涉土地无土地使用权证有事实依据。原判决已认定中房公司在此存在违约行为，在1号楼已被施工方另行处置无法返还的情况下，另判决中房公司承担越华公司为开发方山小区前期投入40％的赔偿责任，已经充分考虑到了越华公司的利益。《合同法》第120条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，越华公司在未按照《补充协议》约定支付剩余225.38万元款项存在违约的情况下，主张可得利益损失无法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第63条规定，鉴定意见仅为证据的一种形式，必须查证属实，才能作为认定事实的根据。因此，原审法院虽然依据当事人的申请对越华公司的可得利益进行了鉴定，但原判决在认定越华公司存在违约的情况下，对该可得利益部分不予支持，并无不当。最高法院认为：作为合作开发房地产项目中提供土地的一方，拥有合法的土地使用权是中房公司最主要和基本的合同义务。在案涉协议履行过程中，双方均存在违约行为，且相互交织。但从实际履行程度看，越华公司已经出资建成1号楼，履行的程度较深。而负有提供完整土地使用权义务的中房公司，至今未能提供土地使用权证，这不仅导致2号、3号楼规划报建手续无法办理，也使得1号楼无法进一步办理房屋所有权证。且根据《联合开发房地产协议书》约定，房屋销售后的利润按越华公司90％中房张湾分公司10％比例分配。在1号楼无法返还的情况下，原判决以越华公司直接投入作为损失虽然在计算依据上存在不妥之处，但最终酌定的数额基本符合案件实际情况。

七  、合作双方中止合作关系，其中一方继续单独完成开发项目，该项目产生的收益归其所有。但应返还另一方为该项目支付的费用并根据其合作前期对项目的贡献，合理、适当地补偿其预期利润的损失

庹希全与永清县泉城房地产开发有限责任公司（以下简称“泉城公司”）合作开发合纠纷一案，本案中：双方合作开发上述城中村改造项目，泉城公司负责将开发用地的使用权转让给庹希全，并负责完成拆迁工作，庹希全负责提供相关资金投入，具体组织开发建设。双方前期40亩地拆迁完成后，因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷，案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。庹希全不服最高人民法院（2013）民一终字第211号民事判决，向最高人民法院申请再审【案号：（2015）民申字第2号】。

最高法院认为：“谁投资，谁拥有”是人们从事社会生产经营活动普遍准则，也是民商事纠纷中判断利益归属的基本原则。本案双方在前期40亩地拆迁完成后，因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷，案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。故不论是在40亩土地建设的项目还是在8亩土地上建成的房屋，其收益应该归属泉城公司。即便庹希全在40亩地履行行为没有违约，该土地建成的房屋产生的收益也不归庹希全所有。本案诉讼要解决的是在双方已经产生纠纷，无法继续合作而泉城公司已经自行建成案涉项目的情况下，返还庹希全支付的费用并根据庹希全合作前期对项目的贡献，合理、适当地补偿其预期利润的损失。但这与庹希全期望的在“其没有违约行为的40亩土地上建成的项目的全部利润”应该归属自己的要求具有本质的区别。因此，本案不存在人民法院的判决“将庹希全不存在违约责任的40亩土地建成商品房后利润的60%分配给泉城公司”“贸然判令庹希全承担60%利润损失”的问题。二审判决在认定庹希全违约的情况下，本着公平原则，仍以该项目所得全部利润中的40%补偿其预期利润的损失，已经最大限度地维护了庹希全的利益。

（本文节选自《最高法院2015年房地产纠纷案件常见问题裁判意见》）

来源丨律行天下（lxtx-cxf）

作者丨李明剑  王艳花  刘移  周朝阳